Was ist das Zweckentfremdungsverbot und ist mit einem solchen in Sachsen zu rechnen?

Es handelt sich um ein Regelungsregime, dass ab einem gewissen Stichtag die Umnutzung von Wohnraum insbesondere zu Geschäftszwecken verbietet. Grundvoraussetzung ist dabei, dass in einer Stadt eine kritische Wohnungsmarktlage vorherrscht. In Sachsen gibt es ein solches Verbot gegenwärtig nicht. Ob in absehbarer Zeit mit einem Zweckentfremdungsverbot zu rechnen ist, hängt von dem Willen der politischen Entscheidungsträger ab. Insofern ist hier die politische Entwicklung weiter zu verfolgen.

Wann würde eine Kurzzeitvermietung z.B. über Airbnb einem etwaigen Zweckentfremdungsverbot unterfallen?

Kurzzeitvermietungen, die in nur unerheblichem Maße stattfinden und insbesondere keinen gewerblichen Charakter annehmen (z.B. nur während einer Messe oder eines Festivals), sind grundsätzlich keine Zweckentfremdung. Eine solche liegt jedoch dann vor, wenn eine Wohnung dauerhaft einer Kurzzeitvermietung zugeführt wird. Fand diese Nutzung bereits vor dem Stichtag statt, so unterfällt sie nach der gegenwärtigen Rechtsprechungslage nicht dem Zweckentfremdungsverbot, wenn diese Nutzung baurechtlich zulässig ist. Hierbei kommt es aber nur auf die sogenannte materielle Baurechtsmäßigkeit an. Fehlt es nur an der entsprechenden Baugenehmigung für die vorgenannte Nutzung, führt dies alleine noch nicht dazu, dass die stattfindende Nutzung im Verhältnis zum Zweckentfremdungsverbot nicht schutzwürdig ist.

Wann ist eine gewerbliche Kurzzeitvermietung z.B. über Airbnb materiell baurechtsmäßig und damit gegenüber einem Zweckentfremdungsverbot schutzwürdig?

Ob eine Nutzung in baurechtlicher Hinsicht materiell zulässig ist, hängt im Wesentlichen vom Baugebiet ab, in dem diese stattfindet. Bei einem allgemeinen Wohngebiet ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung auch in größeren Maßstäben tendenziell eher als zulässig zu betrachten, wohingegen bei reinen Wohngebieten eine restriktivere Handhabung erfolgt. Eine fundierte Einschätzung kann nur für den jeweiligen Einzelfall durch eine fachkundige Person – z.B. einen Rechtsanwalt – erfolgen.

Welche Risiken bestehen, wenn gegen ein Zweckentfremdungsverbot verstoßen
würde?

Wird gegen ein Zweckentfremdungsverbot verstoßen, besteht die Möglichkeit von Verwaltungsmaßnahmen zur Wohnnutzungsrückführung wie auch der Verhängung von Bußgeldern. Die Höhe der Bußgelder orientiert sich grundsätzlich an dem wirtschaftlichen Interesse des Betroffenen an der Zuwiderhandlung und soll dieses dabei übersteigen; bei gewerblicher Kurzzeitvermietung ist dies der Mieteinnahmen-Mehrertrag im Vergleich zu einer normalen Wohnraumvermietung zu marktüblichen Preisen.

Bestehen im Falle eines Zweckentfremdungsverbots Möglichkeiten zur Genehmigung einer gewerblichen Kurzzeitvermietung?

Eine Genehmigung für eine Abweichung vom Zweckentfremdungsverbot kommt nur bei ganz gewichtigen öffentlichen oder privaten Interessen in Betracht. Das private Interesse an einer Renditeerhöhung ist hiervon aber nicht erfasst.

Welche Risiken bestehen, dass eine unzulässige Zweckentfremdung entdeckt wird?

Nach der gegenwärtigen Rechtsprechungslage hat die Stadt keinen allgemeinen Anspruch gegen einschlägige Vermittlungsplattformen (Airbnb etc.) auf Auskunft über zweckentfremdungswidrige Nutzungen. Hierfür muss vielmehr bereits ein konkreter Anfangsverdacht gegen die betroffene Person bestehen. Ob die Stadt zu einem solchen kommt, hängt von ihren Ermittlungsbemühungen ab, deren Ausmaße selbst von den dafür zur Verfügung stehenden städtischen Ressourcen abhängen. Es kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass unterschiedliche Ämter einen Informationsaustausch betreiben würden, um die „Entdeckungsquote“ zu steigern oder anderweitige – etwa steuerrechtliche Sanktionen – zu veranlassen. Ein allgemeines Entdeckungsrisiko liegt selbstredend in möglichen Anzeigen durch Nachbarn oder andere private Dritte.